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  作为投资界的宠儿,美国出租公寓正在迎来世界各国投资人的热情。时值6月,美国出租公寓开发商JPI宣布其在安纳海姆市的Jefferson Stadium Park项目完成第二期项目的建筑融资。继Jefferson Stadium Park一期获得1.28亿美元的融资后,项目二期获得融资1.32亿美元。

  随着上述消息的曝光,位于北京的私募基金——盛世神州基金作为Jefferson Stadium Park项目的投资方也逐渐浮出水面。以此项目为例,小编教你四招,看赴美投资出租公寓究竟要怎么玩?

 第一招:开发商打工

  早在2016年,Jefferson Stadium Park项目获得安纳海姆市长及市议会的一致通过。同年8月,盛世神州基金与JPI正式签署股权投资协议,组建合资公司,开发Jefferson Stadium Park项目。据悉,Jefferson Stadium Park项目位于美国加州安纳海姆著名的白金三角区(Platinum Triangle)核心地段,占地17.6英亩,分一、二期同时开工,将于2019年建成甲级出租公寓(747套)及生活配套设施。2017年第一季度,Jefferson Stadium Park项目正式进入施工阶段。

  盛世神州之所以会选中Jefferson Stadium Park项目,一方面是因为橘郡的家庭收入中位数为7.8万美金,远高于全美平均的5.5万美金,亦大幅度高于洛杉矶平均的5.9万美金,较高的家庭收入为Jefferson Stadium Park项目提供了租金保障。另一方面,橘郡平均每年新增超过4万个职位。而且,围绕加州大学尔湾分校发展起来的科技中心,吸引了众多高科技人才。而迪士尼乐园、凯撒基金会医院、希尔顿、Cashcall贷款公司以及安纳海姆纪念医院作为橘郡的前五大雇主,为Jefferson Stadium Park项目提供了潜在租户支撑。

   “Jefferson Stadium Park项目的开发预算规模约为2.6亿美元,盛世神州基金投资超过1亿美元。在合资公司中,盛世神州所占股比为95%,JPI仅占5%。”盛世神州美元基金首席执行官龙歆透露。

  言下之意,盛世神州基金作为投资方具有十足的话语权,而JPI就是为其打工的。实际上,在Jefferson Stadium Park项目获取土地后,盛世神州基金主导了整个项目的设计开发方案、开发贷款融资等流程。

  资料显示,JPI作为全美高端公寓的开发商,创立于1989年,总部位于德克萨斯州。据统计,JPI已开发及收购公寓项目320个,其投资额超过120亿美元,在建项目的总货值也高达11亿美元。目前,JPI主要专注于德克萨斯州、加利福尼亚州和亚利桑那州的住宅市场。

  “在Jefferson Stadium Park项目的开发过程中,JPI主要输出管理及开发技术,盛世神州基金主要出钱,双方的职责在合资公司成立时已经明确。坦白说,JPI主要赚取开发管理费用及Jefferson Stadium Park项目未来的部分增值收益。” 龙歆指出。

  “和国内相比,国外的开发模式更趋成熟,基本都是专业的人做专业的事情。基金方选择开发商,主要是看重其开发模式、管理团队及品牌影响力,为后期的项目升值及退出奠定基础。”一位长期关注海外投资的人士告诉《地产》记者。

  “JPI作为开发商,未来会通过转让其在合资公司持有的股权退出Jefferson Stadium Park项目。转让完成后,盛世神州基金作为投资方,会收购JPI的股权,最终持有合资公司100%的股权,通过合资公司完全持有Jefferson Stadium Park项目。”龙歆进一步补充到,未来,待Jefferson Stadium Park项目建成后并拥有稳定现金流,盛世神州基金也会选择退出,其收益主要来自租金收入及退出时的资产增值。美国出租公寓是一种只出租,不分散产权销售,但可整体转让的物业类型。  

第二招:“租金+资产增值” 

  由于美国的出租公寓更加强调租赁属性,其商业模式的核心就是如何低价收购公寓获得最大的资产增值收益,同时提升租金差,这些都是围绕出租公寓的持有运营在做文章。其中,资产升值收益取决于投资方持有房源更多的集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段,以获取更高的资产增值,另外也可以在市场上寻找低价收购的机会,通过资产的不断置换提升资产质量。而租金收入要通过优化布局和低成本运营,提高出租率及续租率,进而提升租金利润空间。 

  反观国内,虽然长租公寓的运营商大多数还处于烧钱阶段,但其更加强调范围经济和生态圈建设,以获得除长租业务外的业务协同效应及增值收益。例如,自如目前的业务是长租+短租+类似Airbnb的共享经济住宿平台,背后其实强调的是与经纪业务及交易金融服务的协同,以及公寓业务本身的全范围覆盖。“目前,国内的公寓模式相对国外更加复杂,可以说是植入了更多的本土化创新,从某种意义上来说,过于复杂的商业模式本身也反映了市场的某种不成熟,因为这种商业模式所需的运营方综合能力要求特别高,而这些能力也不是目前国内长租公寓运营商所能完全满足的。”上述人士表示。

第三招:收益稳定 

  “和其他的资产类别相比,美国出租公寓一直是基金投资的宠儿。”龙歆强调,出租公寓在美国商业房地产交易中占据着重要的地位,投资出租公寓的风险远低于办公楼、酒店等资产,且收益稳定,抗周期能力强。

  以盛世神州基金在2012年与美国本土开发商Tribridge合作收购的亚特兰大出租公寓为例,该项目的总投资期限为35个月,共计172户出租公寓。在2015年11月,盛世神州通过把项目出售给凯雷集团旗下的地产基金CPI实现投资退出。上述项目的租金收益率为8.6%,整个投资的年化收益更是高达24.8%。无疑,投资美国出租公寓,可以带来稳健的资产增值和充沛的现金回报。

  反过来,出租公寓市场的上述特质也吸引了很多投资方的目光。例如,美国最大的出租公寓经营者“公平住屋信托”(Equity Residential Properties,EQR)在1969年成立,定位于在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓。目前在美国23个州和哥伦比亚地区拥有500多处物业、15万多套公寓。数据证明,即便在次贷危机下,美国“公寓类REITs”过去十年仍为股东带来年均8.77%的回报,证明它不是暴利的商业模式,却是一种稳健的商业模式。

  出租公寓市场的稳定发展,与美国人爱租房密不可分。

  在美国,大约30%的人口住在出租公寓里。据美国地产公司redfin的一份报告,截至2015年,美国100座大城市中,有52座城市租房人数占主导,另外,在“金融危机”爆发后(2009年开始),有21座城市从买房占主导转变为租房占主导。

  超高的出租率与美国租房市场的管理息息相关。在美国,租房的安全感要比在中国高。美国租房法规齐全且严格,租户的利益受法律保护。通常,合同一年甚至几年一签,房子租给你,就是你的家。在许多美国人看来,买房实际上是向银行租房,贷款还清之前,房子是银行的,几个月不交月供,银行就会把房子收回。

  由于美国是一个移民的国家,美国人喜欢迁徙。因此,美国人就业从来不是吊死在一棵树上。正是喜欢迁徙的习性,使得很多美国人即使有经济能力,一般也更倾向于租房。因为买了房,一旦要搬家,处理房子比较麻烦,租房退房则方便多了。如果买房的话,每年还要缴纳房产税、房屋维修费,而且修剪园内花草也要出钱雇人。租房的话则不需要自己维修,不要自己修剪花草,不要缴纳房产税物业费等税费。此外,在租住公寓的人群中,年人均收入低于美国政府规定的家庭可以申请享受最高达70%的政府租金补贴。

  “在美国,租房并不会降低租客的生活品质,因为美国出租公寓的产品已经实现了标准化,其社区提供的服务和设施并不会因为租房而打折扣。”龙歆告诉《地产》记者。

第四招:利好持续  

  从理论上说,现在美国房价、房租都在涨,且房贷利率相对较低,美国人应该选择购房置业。但是,美国的个人房屋拥有率在2016年第二季度达到谷底的62.9%。加之,2017年4月,美国失业率降至历史新低为4.4%,失业率水平持续下跌。失业率、个人房屋拥有率双双走低,均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑。

  相比之下,美国出租公寓的空置率在5%左右,出租率则高达95%左右。由于美国租房群体庞大,随着房价的回升,这类人群将持续增加,带动租金上涨,房产增值,为出租房市场带来长期的投资机会。因此,不少投资者认为美国出租公寓市场有极高的投资价值,可以获得资产增值和现金回报的双重收益。

  而2017年第一季度的数据也表明,在过去的12个月,美国各大城市中,达拉斯、亚特兰大、休斯顿、奥斯汀等以科技、教育产业为支撑的二线城市交易量领先全国,而一线城市曼哈顿、洛杉矶、芝加哥的市场也十分活跃,分别有42-73亿美元的出租公寓交易达成。

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